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起拍價310億!上海總價新地王橫空出世

2020年02月12日05:33   來源:中國基金報
摘要:值得注意的是,該地塊出讓起始價已超過2014年中民投聯合體248.5億元拿下的董家渡地王,以及新鴻基2013年拿下的217.7億元的徐家匯地王,成為了新的上海總價地王。

上海全市正式復工伊始,土地市場便迎來了重磅項目。

2月11日,上海徐匯濱江180萬㎡綜合體地塊正式掛牌出讓,起拍價格高達310.2億元。

值得注意的是,該地塊出讓起始價已超過2014年中民投聯合體248.5億元拿下的董家渡地王,以及新鴻基2013年拿下的217.7億元的徐家匯地王,成為了新的上海總價地王。

上海徐匯濱江綜合體地塊掛牌

起始價310.2億元

根據上海土地市場發布的消息顯示,徐匯區黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內xh130C-02等28個地塊,即徐匯濱江西岸金融港地塊于2月11日正式掛牌出讓。

根據相關資料顯示,該地塊為無底價掛牌出讓,設立起始價310.2億元,增價幅度為200萬元,掛牌截止時間為2020年2月20日15時30分。

值得關注的是,該地塊掛牌起始價310.1億元已經成為目前上海最高價地塊。此前上海最高價的地塊是中民投在2014年獲得的董家渡地塊,董家渡地塊的出讓面積為12.67萬平方米,當時參與競拍需繳納的保證金為49.6億元,起拍價248.05億元,最終成交價248.5億元。

這幅地塊的起拍價,也與2016年8月拍出的全國總價地王相當。當時,招商蛇口和華僑城聯合體以310億元的總價拍得深圳新會展中心(一期)配套商業用地,這11宗配套商業地塊的樓面地價約為2.15萬元/平方米。

根據此前的掛牌文件顯示,徐匯濱江西岸金融港地塊中包含了徐匯區黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內xh130C-02等28個地塊,位于徐匯區斜土街道106、107、108街坊,四至范圍:東至瑞寧路,南至瑞寧路、龍騰大道,西至東安路,北至龍華中路(地塊四至范圍以附圖紅線為準)。

據悉,該土地用途為商辦、餐飲旅館業、文體、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地。地上面積32.37萬平方米,其中出讓面積23.13萬平方米;地下水平投影占地面積28.58萬平方米。28幅地塊將以整體一次性的方式出讓。

業內人士表示,徐匯濱江區域位于土地資源稀缺的中心城區,是上海中心城區尤其是沿江地帶僅存的可供大規模、高起點、成片規劃開發的地區之一。該地塊總計擁有約1.2公里的黃浦江岸線,南向面向無遮擋全景收藏剛剛開工的世博文化公園,地理位置和體量上來說基本上是不可能再復制的絕版。

開發成本或超過700億元

相關業內人士預計,從此前上海多塊巨無霸綜合地塊建設情況來看,徐匯濱江西安金融港地塊建設周期將在7-10年左右。另外,該項目大概率總投資將超過700億元。

根據相關資料顯示,項目總建筑面積高達180萬平方米,其中地上計容建面為108.7萬平方米;地下建筑總面積不超過71萬平方米,其中地下商業面積不超過6萬平方米。

該項目是助推徐匯濱江建成“全球城市卓越水岸”的重要一環,主要為金融產業功能和企業機構量身定制、以商業、高端酒店、租賃住房、會展文旅等一流服務為配套,建成集商務、商業、居住、休閑、文化、生態等功能為一體的中央活動區。

在出讓的地塊面積中,住宅建筑面僅為20.01萬平方米,占總建筑面積的18.12%,且絕大部分都是社會租賃住宅用地。其中,可售商品住宅占比僅為4.71萬平方米;租賃住宅15.65萬平方米,不超過1187套。除此以外,規劃的商業建面高達21萬平方米;寫字樓建面65萬平方米;酒店5.5萬平方米;文體用地4萬平方米。

值得一提的是,臨黃浦江的稀有地塊中竟然規劃了15.65萬平方米社會租賃住宅,租賃住宅面積達到了可售商品住宅面積的三倍多。相關文件強調,該社會租賃住宅嚴格按照“只租不售”模式管理,僅用于出租,不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業并持續出租運營。由受讓人建立統一的管理及服務平臺,對租賃住房進行租賃管理,禁止改變用途使用、轉租、群租、閑置及其他違反相關規定的行為。租約原則不超過 6 年。

業內人士預計,此前董家渡地王總建筑面積僅有113.9萬平方米,總投資超過600億元。相比之下,根據徐匯濱江西安金融港地塊的體量,其最終總投資或將超過700億元。

超級地王最終將花落誰家?

目前已獲2名預申請人

在1月19日在公布預申請結果中,該地塊預申請人共有2名,申請人受理編號為2019YS003XH01XH001、2019YS003XH01XH002。

此前公告中提及,預申請人需要繳納的全額保證金金額為65億元,遠超董家渡地塊的50億元。

值得關注的是,該土地設置了比較嚴格的出讓條件。根據規劃,該地塊受讓人須按出讓年限持有地塊內包括地上、地下100%商業,60%辦公,100%文化體育以及所有的租賃住宅。這意味著總體能夠出售的物業并不多,項目未來需沉淀大量的資金。

此外,在后續的出讓流程中,投標人還要簽署承諾書,在承諾書中規定了違反持有物業及項目公司禁止轉讓的具體罰則,即10%土地出讓金的罰款,3年內不能參與上海土地市場交易。

據澎湃新聞報道,此前曾有開發商對它們表示,“這種大體量和高價的地塊,一家開發商很難吞得下,最終應該是兩家或者三家聯合體一起拿地。該地塊的商業部分要求全部自持、辦公自持60%,租賃住房這種屬于投入大,回報周期長的項目,對于受讓者的資金鏈有著高要求。國企和金融機構合作拿下項目的可能性會比較大。”

也有消息稱,拿下該地塊的開發商或將是香港置地+平安聯合體。

據悉,該地塊暫定2月20掛牌截止。究竟最終花落誰家,大家拭目以待。

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